刚离开开发商就反水！网红经济学家称房地产是最坚硬的泡沫

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刚离开开发商就反水！网红经济学家称房地产是最坚硬的泡沫

作者：知识星球找老齐的读书圈

昨天，离开某大地产的网红经济学家任泽平，第一次在东吴证券的报告会上亮相，大家十分好奇，放着１５００万年薪都不要的任先生，会发表点什么不一样的观点。果然第一场报告会就炸了，继之前的５０００点不是梦，房价翻一倍之后，任泽平又创造了一个新的热词，叫做房地产是最坚硬的泡沫。

他昨天其实谈的是整体中国经济问题，但在讲到三大矛盾的时候提到，１是外部摩擦，２是加速老龄化，３就是房地产最坚硬的泡沫，还是用它之前的分析体系，房地产市场运行符合“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的框架。住房制度决定房地产市场。根据我们对国际经验的研究，中国房地产长期稳定的关键是人地挂钩、金融稳定。过去人往大的城市圈积聚，但土地指标没有跟上，导致人地错配。

对此网友们也纷纷产生了自己的理解，有人认为任泽平也反水了，原来在开发商的时候，借着通货膨胀，不断看多房价，而现在离开开发商了，终于要说点真话了，最坚硬的泡沫，还是说明有泡沫。有泡沫早晚就要破灭。不过也有人ｇｅｔ的重点放在了坚硬上，说之所以强调坚硬，就是基本不会破。当然更多的朋友可能没看懂，到底是什么意思。两个完全相反的词，放在一起，产生了明显的歧义。

这就让老齐想起了郭德纲的一个段子，说准备送你一礼物，一个纯金的小铜佛，你猜这是一个什么东西？再举个例子，你是喜欢听别人叫你，最愚笨的智者，还是喜欢别人叫你最聪明的傻蛋，估计听到这你大概也就明白了，前面那是形容词，后面才是本质，后面把你划分到了一个群体当中，形容词只是描述你的程度。所以他强调的重点肯定还是泡沫。

之所以任先生要摆这个迷魂阵，确实现在也是有点纠结，他说一点非常正确，人地错配，这就是房价暴涨的根本原因，我们在星球里讲《结构性改革》这本书的时候，其实明确分析过，原来大家的认知是完全错误的，总想着通过高房价来控制人口流入大的城市，结果北上广深一直就是挤牙膏的方式供地，土地大部分指标都弄到三四线城市去了，结果造成了两极分化，特大城市土地一直不够用，就拿北京举例，北京一直按照１５００万人口供地，因为给他的要求就是把人控制在这个水平之上，结果人口都到２０００多万了，土地还是这么多。结果当然就出现了人地错配。而在重庆，黄奇帆搞了地票制度，土地爬行盯住人口增长，第一年城市人口增加多少，第二年土地就要补齐。在这种预期之下，重庆房价１０年没涨，而黄先生离开之后，重庆就相当于拔出了轩辕剑，妖魔鬼怪全都出来了。房价很快就翻了几倍。那你说这是什么原因，是巧合呢？还是因为人有问题？思路有问题？我们在另外一本书，《中国城市大洗牌》里面也谈到了长沙模式，长沙作为全国房价控制的最好的地方，其实也就一招，土地供给高高的，所以炒房就没有了基础。

有人说不对啊，三四线城市房价也涨了，这怎么解释，这个逻辑就不一样了，特大城市上涨是因为土地供给不够，形成了人地错配，而三四线城市房价上涨，如果不是在长三角和珠三角的经济带上面的城市，十有八九是因为那波棚改货币化安置，俗话说拆迁拆出来的，形成一个地区的货币大量供应，集中投放，最终推动了价格猛涨，这些地方有个特征，２０１８年猛涨，２０１９年下半年基本熄火。未来供应量极大，所以临床表现就是越来越难卖。

其实２０１８年之后，我们已经在及时纠正，人地错配的局面，但力度不太够。一二线城市的土地供给仍然赶不上人口流入的速度，所以才造成了楼市预期的不断强化。

那么未来有没有破局呢？会先出现分化，这个最坚硬的泡沫会一点一点破裂，人口是流动的，而且这几年又是落户大开放的窗口期，所以人口正在加速流动，在这种情况下，人口流出的城市，会出现明显的泡沫破裂情况，这些地方的房价已经开始下跌，相反，在持续人口流入的地方，则房价会相对坚挺。甚至还会继续膨胀。直到人口流动趋于稳定，土地充足供应之后，房价才会开始转向。所以你们那里的房价未来怎么样，赶紧去找找当地的人口数据，人口持续流出的地方，就尽量不要在买房了！还有一个办法，你可以去看当地的租金水平，租房是没有任何金融杠杆和预期因素干扰的，如果写字楼和居民住宅的租金在持续下滑，　空置率越来越高，租金回报率，也就是一年的租金，比上当前房子的售价，低于２％，则说明已经供大于求，房价的上涨，已经没有价值支撑。坚硬的泡沫，恐怕已经变得不再那么坚硬。

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